SSO a SSZ – czym się różni stan surowy otwarty od zamkniętego?

Stan surowy budynku to moment w procesie jego budowy, w którym wszystkie jego podstawowe elementy, takie jak ściany, stropy, dach wraz z pokryciem są już wykonane, ale nie wykonano jeszcze instalacji. W takim stanie budynek oczywiście nie nadaje się jeszcze do zamieszkania. Określenie stan surowy nie ma żadnej mocy prawnej, aczkolwiek używane jest najczęściej w kwestiach formalnych, jak choćby związanych ze sformułowaniami znajdującymi się w umowie pomiędzy właścicielem a wykonawcą. Wyróżnia się dwa rodzaje stanu surowego budynków: stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty.

Stan surowy otwarty – SSO

Stanem budowy przed stanem surowym, w jakim znajduje się budowa domu jest tak zwany stan zerowy. Jest to moment, w którym wykonane są fundamenty i strop ewentualnej piwnicy – do poziomu podłogi parteru. Stan surowy otwarty to moment w czasie trwania budowy, w którym zasadnicze części konstrukcyjne budynku zostały już wykonane, to znaczy – stoją już ściany nośne, stropy, ściany działowe i dach budynku. W stanie surowym dach może być wykończony całkowicie, albo tylko pokryty pokryciem tymczasowym. Wykonano wszelkie zasadnicze prace murarskie (w przypadku budynków murowanych), jak między innymi konstrukcja schodów łączących piętra.

Budynek nie jest zaopatrzony jednak jeszcze w niezbędne instalacje, jak na przykład instalacja elektryczna, wodna, czy gazowa. W stanie surowym otwartym nie ma jeszcze wstawionych drzwi i okien, które są zasadniczym elementem odróżniającym etapy SSO i SSZ. Kiedy budowa znajduje się w tym stanie, w świetle przepisów budowlanych nie można prowadzić w nim jeszcze prac związanych z montażem instalacji.

Zobacz również: Stan surowy zamknięty a stan deweloperski – czym się różnią?

Stan surowy zamknięty – SSZ

Stan surowy zamknięty to moment w trakcie budowy, w którym wstawiono już okna i drzwi, dzięki czemu budynek może być zamknięty. Czasami niektóre okna budynku, jak na przykład okna dachowe, jeżeli budynek w stanie SSO jest przykryty docelowym dachem są instalowane już wcześniej. W tym stanie rozpoczynane są prace instalacyjne związane z instalacją elektryczną, gazową (jeżeli jest obecna) i wodną.

Kontrowersje wokół pojęć stanu surowego otwartego i zamkniętego

Pojęcie stanu surowego, niezależnie czy chodzi o stan otwarty, czy też zamknięty są nieścisłe i mogą potencjalnie prowadzić do konfliktów na linii właściciel domu – wykonawca. Wiąże się to z faktem, że stan surowy nie jest jasno definiowany przez prawo budowlane, a używa się wyłącznie pojęć zwyczajowych. Zazwyczaj dla osób mających doświadczenia w budownictwie są one jasne, aczkolwiek czasem ich nieścisłość może prowadzić do nieporozumień. Elementami konstrukcji, które najczęściej są poddawane pod dyskusję są tu konstrukcje schodów i ścian w przypadku konstrukcji wielowarstwowych.

Przyjmuje się (choć sankcjonuje to tylko tradycja) że podstawowa konstrukcja schodów w przypadku schodów żelbetowych, czy murowanych wchodzi w skład stanu surowego budynku. Dotyczy to schodów pomiędzy wszystkimi jego kondygnacjami. W przypadku, jednak jeżeli schody mają charakter ozdobny albo wykonane są z materiałów umożliwiających ich stosunkowo łatwy montaż i demontaż – nie zalicza się ich do SSO.

W przypadku ścian wielowarstwowych sytuacja również jest skomplikowana. Jeżeli ściany są dwuwarstwowe (mur i ocieplenie), to najczęściej uznaje się, że jedynie goły mur jest elementem wliczającym się w zakres SSO. Natomiast jeżeli projekt domu zakłada, że budowa wszystkich warstw ściany nastąpi jednocześnie, jak to ma często miejsce w przypadku ścian składających się z zasadniczego muru, warstwy ocieplającej i elewacji – najczęściej wszystkie warstwy uznaje się za wchodzące w zakres SSO.

W jaki sposób zabezpieczyć się przed inną interpretacją pojęć?

Bardzo często zaleca się nieużywanie w umowie w ogóle tak ogólnych pojęć jak stan surowy otwarty albo stan surowy zamknięty. Jeżeli już umowa tego wymaga, poleca się uzupełnienie jej o listę dobrze opisanych i sprecyzowanych konkretnych prac, jakie mają zostać wykonane. Dzięki temu uzyskuje się pewność, że zapisy umowy nie zostaną przez wykonawcę zinterpretowane inaczej niż przez właściciela domu.