Budowa domu na wąskiej działce – co mówi prawo budowlane?
Budowa domu w granicy na wąskiej działce wiąże się z pewnymi ograniczeniami, które określają przepisy prawne. Niemniej jednak wąska działka nie stanowi przeszkód, aby stworzyć wymarzony i wygodny kąt. Co warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy domu na działce o niewielkiej szerokości?
Ile metrów od granicy można postawić dom?
Ogólne kryteria odległościowe zostały określone w § 12 ust.1 rozporządzenia „Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” (Dz.U. 2022 poz. 1225). W przypadku działek o prawidłowych wielkościach minimalne odległości wynoszą odpowiednio:
- 4 m dla ścian z otworami okiennymi lub drzwiowymi skierowanymi do kierunku granicy działki.
- 3 m w przypadku ścian, które są zwrócone ku granicy, ale nie mają okien ani drzwi.
Wartości te jednak są zgoła inne w świetle prawa budowlanego działek do 16 m.
Jeżeli chodzi o wielorodzinne budynki mieszkalne, których wysokość wynosi ponad 4 kondygnacje naziemne, to wówczas minimalna odległość ścian od granicy działki wynosi 5 m.
Oprócz tego w Dz.U. 2022 poz. 1225 znajdują się też inne odległości minimalne, które należy zachować przy próbie wzniesienia budynku na działce:
- 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy;
- 1,5 m od okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni (z wyjątkiem przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych).
Prawo budowlane a działka do 16 m
Wąską działką określa się taką działkę, której szerokość – w rozumieniu przepisów prawa budowlanego – jest mniejsza aniżeli 16 m. W § 12 ust. 3 i § 13, 60 i 271-273 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znajdują się przepisy dotyczące wąskich działek. Wedle nich istnieje możliwość postawienia na nich domu jednorodzinnego, ale przy założeniu, że zostaną zachowane poniższe odległości od granicy sąsiednich parceli:
- W odległości od 1,5 do 3 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.
- Bezpośrednio przy granicy działki mogą sąsiadować ściany bez otworów okiennych lub drzwiowych. W tym przypadku konieczne jest sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który zezwala na tak bliską budową nieruchomości.
Jeżeli chodzi o budowę garażu lub budynku gospodarczego, których długość nie przekracza 6,5 m, a wysokość nie wynosi więcej niż 3 m, to można tego dokonać bezpośrednio przy granicach działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 ścianą z oknami i drzwiami.
Postawienie domu na wąskiej działce jest więc możliwe, ale pod warunkiem, że zostaną spełnione odpowiednie kryteria. Dla fachowej oceny warto skorzystać ze wsparcia profesjonalistów np. firmy Fast Kraków, która od wielu lat specjalizuję w budowach domów i różnorodnych pracach remontowo-budowlanych.
Zacienienie działki przez budynek sąsiada – jak sobie z tym radzić?
Istnieje prawdopodobieństwo sytuacji, w której nastąpi zacienienie działki przez budynek sąsiada postawiony blisko granicy parceli. Nawet jeżeli nieruchomość spełnia kryteria dotyczące minimalnych odległości, to jednak nic straconego. Przede wszystkim warto sprawdzić, czy prowadzone prace są zgodne z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Można też rozeznać się, czy aby na pewno budynek uzyskał pozwolenie i nie stanowi tzw. samowoli budowlanej.
Nie należy też składać broni, gdy budynek stanie na działce. Istnieje opcja wszczęcia postępowania cywilnego oraz pozwać właściciela nieruchomości o rekompensatę poniesionych strat z tytułu zacienienia. Immisje pośrednie, wśród których wymienia się właśnie ograniczenie dostępu do naturalnego światła, stanowią podstawę do dochodzenia odszkodowań przed sądem. Nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może oznaczać ograniczenie wykorzystania jego pełnego potencjału np. użycia nasłonecznienia do hodowli roślin balkonowych lub źródła energii do ogrzewania panelami solarnymi. Natomiast tego typu ograniczenia mogą być traktowane jako czynniki sprzyjającej obiektywnego obniżeniu wartości rynkowej zacienionej działku i budynku, co może prowadzić do szkody dla właściciela.
Dom na wąskiej działce – o czym pamiętać przed budową?
- Znajomość dokładnych wymiarów parceli jest kluczowe, aby ocenić, ile metrów od granicy można postawić dom. Przepisy prawne pozwalają w niektórych przypadkach na maksymalne wykorzystanie terenu, co działa na korzyść właściciela nieruchomości.
- Prawo budowlane działek do 16 m określa inne długości minimalne niż w przypadku działek pełnowymiarowych.
- Zacienienie działki przez budynek sąsiada nie stanowi podstawy do odmowy pozwolenia na budowę. Warto jednak wziąć pod uwagę fakt, że ograniczenie nasłonecznienia może być powodem dla wniesienia pozwu o odszkodowanie.
- Pomocnym rozwiązaniem może być uprzedni kontakt z organami administracyjnymi, aby poznać miejskie plany zagospodarowania przestrzennego. Wówczas można ocenić, czy grunt pozwala na swobodny dobór projektu budowlanego pomimo niewielkich wymiarów.
Postaw dom na wąskiej działce z Fast Kraków
Firma Fast Kraków zachęca do skorzystania z wieloletniego doświadczenia i umiejętności specjalistów z zakresu prac remontowo budowlanych. Oferujemy pomoc m.in. w budowie domu w granicy na wąskiej działce. Zadbamy, aby ograniczona ilość miejsca działki nie stanowiła przeszkody dla postawienia wymarzonego domu. Skontaktuj się z nami i poznaj szczegóły współpracy!
Źródła:
https://www.extradom.pl/porady/artykul-jak-usytuowac-dom-na-waskiej-dzialce [dostęp: 09.01.2025].
https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/warunki-techniczne-jakim-powinny-odpowiadac-budynki-i-ich-16964625/par-12 [dostęp: 09.01.2025].
https://projekty.muratordom.pl/etap-2-wybieram-projekt-domu/waska-dzialka-jaki-dom-wybrac-aa-NNk6-PXXG-czsi.html [dostęp: 09.01.2025].
https://radcaonieruchomosciach.pl/co-robic-kiedy-inwestycja-na-sasiedniej-dzialce-ogranicza-dostep-do-naturalnego-swiatla/ [dostęp: 09.01.2025].