Budowa domu w granicy na wąskiej działce wiąże się z pewnymi ograniczeniami, które określają przepisy prawne. Niemniej jednak wąska działka nie stanowi przeszkód, aby stworzyć wymarzony i wygodny kąt. Co warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy domu na działce o niewielkiej szerokości?
Ogólne kryteria odległościowe zostały określone w § 12 ust.1 rozporządzenia „Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” (Dz.U. 2022 poz. 1225). W przypadku działek o prawidłowych wielkościach minimalne odległości wynoszą odpowiednio:
Wartości te jednak są zgoła inne w świetle prawa budowlanego działek do 16 m.
Jeżeli chodzi o wielorodzinne budynki mieszkalne, których wysokość wynosi ponad 4 kondygnacje naziemne, to wówczas minimalna odległość ścian od granicy działki wynosi 5 m.
Oprócz tego w Dz.U. 2022 poz. 1225 znajdują się też inne odległości minimalne, które należy zachować przy próbie wzniesienia budynku na działce:
Wąską działką określa się taką działkę, której szerokość – w rozumieniu przepisów prawa budowlanego – jest mniejsza aniżeli 16 m. W § 12 ust. 3 i § 13, 60 i 271-273 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znajdują się przepisy dotyczące wąskich działek. Wedle nich istnieje możliwość postawienia na nich domu jednorodzinnego, ale przy założeniu, że zostaną zachowane poniższe odległości od granicy sąsiednich parceli:
Jeżeli chodzi o budowę garażu lub budynku gospodarczego, których długość nie przekracza 6,5 m, a wysokość nie wynosi więcej niż 3 m, to można tego dokonać bezpośrednio przy granicach działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 ścianą z oknami i drzwiami.
Postawienie domu na wąskiej działce jest więc możliwe, ale pod warunkiem, że zostaną spełnione odpowiednie kryteria. Dla fachowej oceny warto skorzystać ze wsparcia profesjonalistów np. firmy Fast Kraków, która od wielu lat specjalizuję w budowach domów i różnorodnych pracach remontowo-budowlanych.
Istnieje prawdopodobieństwo sytuacji, w której nastąpi zacienienie działki przez budynek sąsiada postawiony blisko granicy parceli. Nawet jeżeli nieruchomość spełnia kryteria dotyczące minimalnych odległości, to jednak nic straconego. Przede wszystkim warto sprawdzić, czy prowadzone prace są zgodne z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Można też rozeznać się, czy aby na pewno budynek uzyskał pozwolenie i nie stanowi tzw. samowoli budowlanej.
Nie należy też składać broni, gdy budynek stanie na działce. Istnieje opcja wszczęcia postępowania cywilnego oraz pozwać właściciela nieruchomości o rekompensatę poniesionych strat z tytułu zacienienia. Immisje pośrednie, wśród których wymienia się właśnie ograniczenie dostępu do naturalnego światła, stanowią podstawę do dochodzenia odszkodowań przed sądem. Nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może oznaczać ograniczenie wykorzystania jego pełnego potencjału np. użycia nasłonecznienia do hodowli roślin balkonowych lub źródła energii do ogrzewania panelami solarnymi. Natomiast tego typu ograniczenia mogą być traktowane jako czynniki sprzyjającej obiektywnego obniżeniu wartości rynkowej zacienionej działku i budynku, co może prowadzić do szkody dla właściciela.
Firma Fast Kraków zachęca do skorzystania z wieloletniego doświadczenia i umiejętności specjalistów z zakresu prac remontowo budowlanych. Oferujemy pomoc m.in. w budowie domu w granicy na wąskiej działce. Zadbamy, aby ograniczona ilość miejsca działki nie stanowiła przeszkody dla postawienia wymarzonego domu. Skontaktuj się z nami i poznaj szczegóły współpracy!
Źródła:
https://www.extradom.pl/porady/artykul-jak-usytuowac-dom-na-waskiej-dzialce [dostęp: 09.01.2025].
https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/warunki-techniczne-jakim-powinny-odpowiadac-budynki-i-ich-16964625/par-12 [dostęp: 09.01.2025].
https://projekty.muratordom.pl/etap-2-wybieram-projekt-domu/waska-dzialka-jaki-dom-wybrac-aa-NNk6-PXXG-czsi.html [dostęp: 09.01.2025].
https://radcaonieruchomosciach.pl/co-robic-kiedy-inwestycja-na-sasiedniej-dzialce-ogranicza-dostep-do-naturalnego-swiatla/ [dostęp: 09.01.2025].