Gwarancja i rękojmia w umowach budowlanych: Prawa i obowiązki inwestora oraz wykonawcy
Budowa domu jednorodzinnego lub zakup mieszkania nie zawsze kończą się happy endem. Niestety zawsze istnieje ryzyko wad ukrytych nieruchomości, które stanowią niemały problem dla przyszłego właściciela. Niemniej jednak przepisy prawne przewidują rękojmię na roboty budowlane i inne przykre niespodzianki. Co warto wiedzieć o rękojmi nieruchomości? Czy można ubiegać się o odszkodowanie za wady ukryte mieszkania lub domu?
Czym są wady ukryte nieruchomości?
Mianem wad ukrytych określa się wszystkie defekty, niedociągnięcia i inne problemy, które nie są na pierwszy rzut oka widoczne lub łatwo wykrywalne w trakcie oględzin nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że wady ukryte mają dwojaki charakter:
- Fizyczny związany bezpośrednio ze stanem nieruchomości czy jakością prac wykonawczych.
- Prawny, który wiąże się z przepisami i jest niezgodny z zapisami w umowie np. pomiędzy sprzedawcą a kupującym.
Fizyczne wada nieruchomości
Tym mianem określa się wady, niedoskonałości, usterki dotyczące stanu technicznego budynku. To niezgodność obiektu budowlanego ze stanem faktycznym i zapewnieniami co do tego stanu, które znalazły się w umowie między inwestorem a wykonawcą. Tego typu wady nie są zauważalne na pierwszy rzut oka. Do tego grona można zaliczyć zarówno źle wykonane fundamenty, wadliwą instalację elektryczną, nieszczelne okna, jak i zbyt wysoki poziom wód gruntowych, niedrożną wentylację czy skrzętnie ukrytą pleśń.
Warto jednak zaznaczyć, że fizyczne wady nieruchomości to nie tylko uszkodzenia czy niedociągnięcia w zakresie wykonawczym. W świetle przepisów wadą tą nazywamy także wydanie obiektu budowlanego w stanie niezupełnym lub niespełniającym przeznaczenia, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy. Dobrym przykładem może być przygotowanie lokalu pod konkretny typ działalności gospodarczej, który nie spełnia niezbędnych wymogów prawnych.
Wada prawna nieruchomości
Nieco inaczej jest w przypadku wady prawnej nieruchomości. Ten termin odnosi się do stanu prawnego budynku, który nie tylko utrudnia, a wręcz uniemożliwia korzystanie z niego. Wady prawne obejmują szereg różnorodnych scenariuszy np. nieruchomość jest objęta zakazem zbycia wskutek toczącego się postępowania egzekucyjnego, kupujący nie wie o obciążeniu hipotecznym budynku czy też niedopełnienie formalności w kwestii dziedziczenia. Ponadto nie można zapominać o tak kuriozalnym przypadku, jak sprzedaż nieruchomości przez osobę nie mającą do niej prawa, czyli o zwykłym oszustwie.
Rękojmia nieruchomości, wady ukryte i przepisy prawne
Kupujący (np. osoba prywatna, inwestor) ma możliwość ochronić się przed nieuczciwymi praktykami i wadami ukrytymi. Z pomocą przychodzą przepisy prawne Kodeksu Cywilnego, a dokładnie art. 556 § 1: Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia). Zapis ten odnosi się zarówno do wad jawnych, jak i ukrytych. Roszczenia można zgłosić sprzedającemu/usługodawcy w terminie do 14 dni kalendarzowych od momentu wykrycia wady. Jednak nieco inaczej jest w przypadku wad ukrytych nieruchomości.
Jaki jest okres rękojmi na roboty budowlane?
W przypadku okresu rękojmi na roboty budowlane co do zasady przyjmuje się okres 5 lat. Czas ten został określony w art. 568 § 1 kodeksu cywilnego, wedle którego sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi wówczas, gdy wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydana rzeczy (obiektu budowlanego) kupującemu. Okres 5 lat dotyczy jednakowo wad fizycznych i prawnych.
Czy zawsze przysługuje rękojmia na roboty budowlane?
Nie, o czym dokładnie mówią przepisy kodeksu cywilnego z artykułów 557 i 560. Wedle nich sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gdy kupujący wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy. Za przykład mogą posłużyć następujące sytuacje:
- Zakup budynku z rynku wtórnego ze świadomością, że nieruchomość wymaga remontu na koszt przyszłego właściciela.
- Zakupienie mieszkania z wiedzą o tym, iż lokal mieszkalny ma obciążoną hipotekę.
Dlatego w przypadku wszelkich wątpliwości zawsze warto skonsultować się z doświadczonymi specjalistami np. prawnikami z zakresu prawa budowlanego.
Odszkodowanie za wady ukryte mieszkania i innych nieruchomości
Kupujący/nabywca korzystający z tytułu rękojmi może egzekwować od sprzedającego/wykonawcy na kilka sposobów. Pierwszym z nich jest żądanie wymiany rzecz lub usunięcia wykrytej wady. Z jednej strony może to być np. zaproponowanie zupełnie nowego lokalu, który jest wolny od ukrytego wcześniej zadłużenia. Z drugiej może to być wymiana lub naprawa konkretnego elementu nieruchomości np. wadliwej instalacji gazowej. Koszty wymiany lub naprawy ponosi przede wszystkim sprzedający/wykonawca. Warto jednak zaznaczyć, że sprzedawca może odmówić wymiany lub usunięcia wady np. w sytuacji, gdyby koszty były wyższe od ceny sprzedawanej nieruchomości.
Kolejnym sposobem jest złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny. W tym przypadku obniżka ceny zakupu dotyczy zarówno wad istotnych (czyli uniemożliwiających lub znacznie utrudniających użytkowanie nieruchomości wedle przeznaczenia), jak i nieistotnych.
Ostatnim ze sposobów jest po prostu złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy kupna/sprzedaży. Niemniej jednak ten scenariusz jest możliwy wyłącznie wtedy w przypadku istotnych wad ukrytych nieruchomości.
Oprócz powyższych należy pamiętać, że kupujący może ubiegać się o zwrot kosztów wynikających z tytułu zawarcia umowy i związanych z nią następstw. Mowa tu o np. zwrocie pieniędzy za usługi notarialne, wynajęcie firmy odpowiedzialnej za przeprowadzkę czy zakupienie ubezpieczenia.