Samowola budowlana: kary, przedawnienie i legalizacja samowoli
Budowa domu mieszkalnego to konieczność nie tylko zorganizowania kwestii technicznych, jak na przykład zaangażowania odpowiedniego wykonawcy, czy zamówienia projektu, ale również cały szereg spraw formalnych. Zalicza się do nich na przykład uzyskanie pozwolenia na budowę, czy w przypadku niektórych budynków zgłoszenie planowanej inwestycji. Niedopełnienie jakiejkolwiek formalności może skutkować, że budową, bądź nawet ukończonym już budynkiem zainteresuje się Powiatowa Inspekcja Nadzoru Budowlanego, co może mieć poważne konsekwencje finansowe i prawne.
Co jest konieczne przed budową? Co to jest samowola budowlana? Czy możliwe jest jej przedawnienie?
Rozpoczęcie budowy związane jest z dopełnieniem wspomnianych na początku formalności. Przede wszystkim gotowy projekt, wraz z wszystkimi niezbędnymi pozwoleniami, opiniami i uzgodnieniami, które poświadczają, że jest on zgodny z prawem budowlanym i innymi istotnymi w tym przypadku przepisami prawa, musi być złożony w Wydziale Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego, wraz z odpowiednim formularzem wniosku. W odpowiednim czasie wspomniany wydział wydaje pozwolenie na budowę. Jeżeli powstaje budynek gospodarczy o powierzchni nie przekraczającej 35 metrów kwadratowych w Wydziale Architektury i Budownictwa przedstawia się tylko odpowiednie zgłoszenie, które jednak może być w pewnych okolicznościach zakwestionowane, przez wystosowanie sprzeciwu. Jeżeli tak się nie stanie można rozpocząć budowę (w terminie wskazanym w zgłoszeniu).
Rozpoczęcie prac budowlanych przed wydaniem pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia lub przy sprzeciwie Wydziału Architektury i Budownictwa jest nazywane w polskim prawie samowolą budowlaną. W razie jej wykrycia, sprawą zajmuje się Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, który dodatkowo kieruje sprawę do organów ścigania – samowola budowlana jest w polskim prawie przestępstwem, za popełnienie którego grozi grzywna, lub kara do dwóch kat pozbawienia wolności. Warto w tym miejscu rozwiać często pojawiające się wątpliwości dotyczące przedawnienia się samowoli. Otóż nie przedawnia się ona nigdy. Po upływie pięciu lat (o ile PINB nie zajmie się sprawą wcześniej) przedawnia się jedynie odpowiedzialność karna. Według najnowszych przepisów, które stopniowo wprowadzane są w bieżącym roku po upływie 20 lat stosuje się uproszczone mechanizmy legalizacji samowoli.
Inspektor Nadzoru Budowlanego – droga postępowania w razie wykrycia samowoli. Jakie kary?
W przypadku wykrycia przez PINB samowoli budowlanej zostaje rozpoczęte postępowanie, a sprawa zgłoszona do organów ścigania. O ile budynek nie jest jeszcze ukończony wydana zostaje decyzja o przerwaniu prac. W tym momencie przed inwestorem lub właścicielem stoją dwie możliwości. Po pierwsze można ubiegać się o legalizację samowoli, która zostanie omówiona dalej. Po drugie, można odwoływać się do wojewódzkiego, a w razie odmowy również głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Ostateczną instancją jest w tym przypadku Sąd Administracyjny. Jeżeli natomiast nie zostaną podjęte wspomniane kroki, PINB wydaje decyzję o rozbiórce budynku. Jeżeli prace rozbiórkowe nie zostaną rozpoczęte w określonym czasie może zostać nałożona dodatkowa kara pieniężna, a w przypadku długiej zwłoki również możliwe jest zlecenie rozbiórki na koszt inwestora.
W związku z tym, że samowola budowlana jest w polskim prawie ujmowana jako przestępstwo, inwestora, zarządcę lub właściciela budynku spotka również odpowiedzialność karna. Konsekwencją może tu być nałożona przez sąd grzywna, lub nawet kara pozbawienia wolności do lat dwóch, chociaż zdarza się to bardzo rzadko. Należy zaznaczyć, że kary można bardzo łatwo uniknąć, wskazując na niską szkodliwość społeczną czynu.
Legalizacja samowoli budowlanej
Jeżeli właściciel lub inwestor zdecyduje się na legalizację należy przedstawić w określonym terminie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego projekt budynku wraz z z odpowiednimi, wspomnianymi wcześniej pozwoleniami, opiniami i uzgodnieniami (w czterech kopiach). W przypadku budynków niewymagających projektu składa się dokumentację taką samą, jak wymagana przy normalnym zgłoszeniu. PINB ustala wysokość opłaty legalizacyjnej, która najczęściej wynosi 50 tysięcy złotych dla budynków mieszkalnych i od 2,5 do 5 tysięcy złotych dla budynków nie wymagających projektu. Opłatę należy wnieść w ciągu siedmiu dni, w przeciwnym razie legalizacja nie dojdzie do skutku i podjęta zostanie decyzja o rozbiórce. Kiedy PINB wydaje decyzję o legalizacji projektu, jednocześnie wydawane jest pozwolenie na kontynuowanie prac (w przypadku, gdy budynek nie został jeszcze ukończony).
Należy dodać, że legalizacja możliwa jest wyłącznie jeżeli spełnione zostaną dwa warunki. Po pierwsze projekt musi być wykonany przez osobę uprawnioną i zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi. Oprócz tego należy uzyskać i przedłożyć w PINB zaświadczenie od wójta lub burmistrza o zgodności projektu z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego.
Zobacz również: Budowa obory – czy potrzebne jest pozwolenie?
O czym zawsze pamiętać przed przystąpieniem do inwestycji
Odpowiedzialność za samowolę budowlaną dotyczy nie tylko inwestora, czy zarządcę, ale również finalnego właściciela budynku. Warto więc przed przystąpieniem do realizacji zadbać by organizacją budowy i formalnościami zajęli się specjaliści. Godna zaufania firma budowlano-remontowa, odpowiedzialny kierownik budowy, czy zatrudniony przez inwestora dodatkowy inwestor to podstawy, które pozwolą uniknąć problemów prawnych.